克而瑞：12月新房供应“提质缩量”+营销加码 预期成交“翘尾”收官

根据克而瑞地产研究，提质缩量12月新房供应量保持较低水平，瑞月28个城市的新房供应环比下降12%，同比下降49%，营销预期全年累计同比下降19%，加码供给约束仍然显著。成交一线城市的翘尾供应环比持平，只有北京有所增加。收官二线城市同比降幅超过50%。提质缩量三四线城市在低基数的瑞月影响下，环比大幅增加。新房从供给结构来看，营销预期刚需、加码改善和高端房源的成交比例分别为26%、56%和18%，翘尾显现以改善需求为主的特点。约80%的城市供应主要集中在主城区。基于12月“提质缩量”的供应，加上房企年末冲刺推出的折扣，预计12月的新房成交将会出现短期复苏，但因去年基数偏高，同比降幅可能继续扩大。

01规模：12月28城供应受限，一线城市持平于上月、二线显著回调

12月房地产企业推盘积极性依然偏低，供给约束依旧显著。根据CRIC调查，12月28个城市预计新增商品住宅供应面积为568万平方米，环比下降12%，预计2025年全年累计同比降19%。一线城市环比持稳，其中北京单月供应显著增长，其他城市如上海的供应量则锐减至5万平方米。二线城市环比下降20%，分化愈加明显。部分城市如宁波、长春放量显著，而多数城市如西安、成都则出现超过60%的降幅。三四线城市则在低基数背景下，供应环比大增，预计12月供应达到35万平方米。

02结构：近80%城市以主城为供应主力，沪蓉津汉等18城改善占比主导

从供应产品档次来看，市场继续偏向改善需求。重点城市的刚需、改善和高端产品比例为26%、56%和18%。典型城市分为以下几类：(1) 宁波、南京等刚需产品占比约60%；(2) 郑州、广州等剛需与改善产品持平；(3) 上海、成都等城市以改善产品为主；(4) 深圳等城市高端产品比例最高。总体来看，主城区仍是供应的重点区域，占比66%，近郊次之，远郊最少。

03预判：12月多数城市新房成交预期“翘尾”收官，环比回升显著

结合12月的供应情况，为未来市场进行简单预判。虽然供应低位持稳，房企推盘积极性一般，但由于主城区改善产品比例上升并伴随年末促销，预计将促使新房成交产生脉冲式的回暖现象。市场热度方面，预计28个重点城市的平均去化率约为30%。城市间的分化将持续加剧，上海、成都等城市的新房成交量低位徘徊，部分热门项目也出现销售下滑，总体需求面临瓶颈。与之相对，天津、武汉、南京等城市则展现出弱复苏的趋势，而郑州、福州等弱二线城市新房成交的回升幅度将会有限。